Lorsqu’un locataire quitte son logement, il doit le rendre dans le même état que celui dans lequel il l’a trouvé. Pour le prouver, un nouvel état des lieux contradictoire devra être établi : l’état des lieux de sortie…
Le but d’un état des lieux de sortie est de comparer (l’état des lieux d’entrée) avec l’état du bien en sortie locative (l’état des lieux de sortie) L’objectif est de vérifier si le locataire a causé des dommages durant la location. Le cas échéant, il devra normalement indemniser le propriétaire. Mais attention, le locataire ne doit pas prendre en charge l’usure normale ou la vétusté du bien. Par exemple, il est normal que le propriétaire repeigne les murs après neuf ans d’occupation, sans charger le locataire.
Un expert est-il obligatoire pour réaliser l’état des lieux de sortie en Belgique ?
Pas forcément, car le bailleur et le locataire peuvent très bien établir l’état des lieux eux-mêmes. En effet, ils ne doivent pas forcément recourir à un expert immobilier. Dans ce cas, ils devront bien se mettre d’accord sur les différents points et détailler au maximum le bien. Cela évitera alors bien des malentendus.
Toutefois, si elle n’est pas obligatoire, la présence d’un expert immobilier est fortement conseillée.
En effet, si le bailleur et le locataire n’ont normalement pas de problèmes à dresser l’état des lieux d’entrée, il en va tout autrement pour l’état des lieux de sortie. Notamment en ce qui concerne l’interprétation des écrits, la définition de la vétusté et de l’état d’usure, la valeur d’un objet à remplacer, le débat sur l’existence ou non du dégât avant le début de la location,… Tout cela peut causer bien des conflits. Il est donc plus prudent de faire appel à un tiers (un expert immobilier) pour l’état des lieux de sortie. Celui-ci rendra ainsi un avis objectif et impartial. En général, il s’agira du même expert que pour l’état des lieux d’entrée. C’est d’ailleurs pour cette raison qu'il est indispensable de bien le choisir, dès le départ.
Quand doit se faire l'état des lieux de sortie ?
L'état des lieux de sortie doit se dérouler juste avant la fin du bail. Il marque la fin de la location. Ce moment clé permet d'évaluer l'état du logement. C'est en comparant avec l'état des lieux d'entrée. Ainsi, on identifie les éventuels dommages causés par le locataire. Ceux-ci ne doivent pas inclure l'usure normale. Le locataire et le propriétaire-bailleur conviennent d'une date pour cette inspection. Idéalement, cela se fait quelques jours avant le départ du locataire.
Quels sont les tarifs d’un expert ?
Lorsque l’état des lieux n’est pas établi à l’amiable, mais par un expert immobilier, les coûts sont divisés entre les deux parties (bailleur et locataire). Par contre, si le propriétaire et le locataire ne parviennent pas à se mettre d’accord, chacun d’eux pourra alors faire appel à un expert immobilier séparé et chacun paiera la totalité de ses honoraires.
Pour un appartement, les prix varient en fonction du nombre de chambres, salle de bains si le bien est meublé ou pas.
Pour une maison, les tarifs suivent la même logique. La base sera plus importante car l'expert devra en plus décrire les extérieurs (jardin, façades(s), ...
Ceci dit, il existe plusieurs prix possibles selon le choix des experts immobiliers. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le simulateur de prix d’Expertym. Vous découvrirez le prix de votre état des lieux de sortie en Belgique.
Combien va coûter votre état des lieux ?
Qui doit faire enregistrer l’état des lieux de sortie en Belgique ?
L’état des lieux doit être enregistré au même titre que le contrat de location. C’est au propriétaire de le faire dans les deux mois après la signature du contrat de bail. Il peut envoyer au SPF Finances les exemplaires signés accompagnés d'un formulaire standard. Il peut aussi procéder à un enregistrement gratuit en ligne sur le site du Ministère des finances.
Pour encore plus de facilité, Expertym, réalise pour vous toutes les étapes nécessaires depuis la rédaction d'un rapport détaillé jusqu'à l'enregistrement gratuit au SPF Finances.
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Que se passe-t-il en cas de litige après l’état des lieux de sortie en Belgique ?
En général, on fait le dépôt de garantie locative qui est placé sur un compte d'épargne bloqué. Ni le locataire ni le bailleur n'y ont accès pendant la durée du bail.
Un accord écrit entre le locataire et le bailleur libère la garantie au terme du bail, si les deux parties tombent d’accord. En revanche, si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s’entendre sur le montant des détériorations et indemnités, un recours en justice de paix s’imposera.
Cela signifie que si la garantie locative – maximum deux mois de loyer à Bruxelles et en Wallonie, et maximum trois mois en Flandre – s’avère insuffisante pour couvrir les dommages, le juge de paix devra statuer sur la question.
Quelques astuces…
- La grille de vétusté. Pendant l’état des lieux d’entrée, pour plus de prudence, vous pouvez dresser une grille de vétusté. Celle-ci consiste à lister les éventuelles dégradations naturelles (tapis plain, boiseries, électroménager…) et de fixer une durée de vie théorique. La dégradation pourra ensuite être mesurée à la fin du bail. Vous pouvez aussi prendre des photos mais, attention, celles-ci doivent être imprimées, datées et signées par les deux parties.
- Le relevé des index. Si le logement possède des compteurs individuels il est toujours préférable que les états des lieux d’entrée et de sortie indiquent le relevé des index de consommation. De même, il est préférable d’indiquer les numéros de compteurs, les codes EAN ou tout autre code d’identification des compteurs d’eau, de gaz et d’électricité.
- La lumière du jour. La réalisation de l’état des lieux doit s’effectuer dans de bonnes conditions afin que le document ne soit pas faussé. Pour cette raison, il est toujours préférable de réaliser l’état des lieux sous la lumière naturelle (et non artificielle) pour mieux repérer les défauts.