Depuis le 15 juin 2007, la location d’un bien à titre de résidence principale doit obligatoirement faire l'objet d'un bail écrit. Par ce contrat de location, le propriétaire de l'habitation (le bailleur) donne en location une habitation à un locataire (le preneur) en échange d'un loyer. Chacun reçoit alors une copie du contrat de bail qui sera enregistré.
Ce contrat comprend un ensemble de clauses afin de vous protéger, vous et votre portefeuille. Vous pourriez par exemple prévoir des pénalités en cas de retard de loyer.
Si vous avez le moindre doute quant à la pertinence de votre bail, n’hésitez pas à faire appel à des professionnels qui assurent toutes les mises à jour en matière de bail, et rédigent au besoin des baux sur-mesure, plus spécifiques (infos via www.expertym.be )
S’assurer de la solvabilité du locataire
Certains propriétaires ont vécu la désagréable expérience de conclure un contrat de bail avec des locataires qui ne payaient pas ou payaient mal leur loyer. Si, dans la plupart des cas, cette situation a résulté de circonstances malheureuses (problèmes de santé, chômage, divorce…), les bailleurs ont aussi parfois été victimes de véritables escrocs ou de faussaires qui présentaient de fausses fiches de paie. Il faut donc se protéger au maximum en rédigeant un bail solide contre ces mésactions non encore traduites dans la loi.
D’une façon générale, il est recommandé aux bailleurs de ne pas accepter un locataire qui n’apporte pas la preuve de ses rentrées officielles. Celles-ci devront aussi être suffisantes pour supporter un loyer qui ne dépassera pas le tiers des revenus.
A noter que l’identité du débiteur des revenus ne peut en principe pas être sollicitée par le bailleur. Autrement dit, son nom peut, par exemple, être noirci sur des extraits de compte (à moins qu’il ait des raisons légitimes de douter de l’exactitude des documents communiqués).
Quelle erreur dans le contrat de bail le rend caduque ?
Une erreur fréquente rendant un contrat de bail caduque est l'absence de clauses essentielles. Ces dernières sont notamment la durée du bail, le montant du loyer mensuel, ou encore les obligations des parties. De plus, des informations incorrectes sur l'identité des parties ou des erreurs dans la description du bien loué peuvent également invalider le contrat. De ce fait, il est crucial de stipuler correctement toutes les conditions légales et contractuelles. Il faut ensuite faire signer le contrat de location par toutes les parties concernées. Cela évitera toute ambiguïté ou contestation ultérieure.
Quelles peuvent être les conséquences d'une erreur dans le contrat de bail ?
Une erreur dans un contrat de bail en Belgique peut avoir plusieurs conséquences significatives.
Tout d'abord, cela peut créer des ambiguïtés juridiques pouvant mener à des litiges entre locataire et propriétaire.
De plus, une clause mal rédigée pourrait se voir considérée comme abusive selon la législation belge, entraînant des sanctions légales. En cas de litige, les tribunaux pourraient interpréter le contrat en faveur de la partie lésée, souvent le locataire.
Cela peut aussi affecter la validité du dépôt de garantie et des conditions de résiliation du bail. Ainsi, il faut éviter les erreurs contractuelles pour la sécurité juridique des deux parties impliquées.
Les informations non-discriminatoires auxquelles le bailleur a droit
Outre les rentrées financières, le propriétaire peut aussi demander plusieurs autres informations afin de vérifier objectivement que le locataire est fiable. Il s’agit de :
- Ses nom et prénom
- Un moyen de communication pour le joindre (numéro de téléphone et adresse mail par exemple)
- Tout type de document permettant de confirmer son identité et sa capacité juridique à signer un bail
- Tout type de document permettant d’évaluer le nombre de personnes qui composent le ménage. Cette information permettra de voir si le logement est adapté et d’évaluer le montant des charges
Points importants du bail…
- La durée : en principe, tout bail de résidence principale se conclut pour une durée de neuf ans. Il est toutefois toujours possible de prévoir une durée inférieure ou égale à trois ans, ou supérieure à neuf ans. Dans le cas de bail de trois ans ou inférieur, le contrat ne pourra être prolongé qu’une seule fois et la durée totale de location ne pourra dépasser trois ans.
- La garantie : la constitution d'une garantie locative n'est pas une obligation légale, sauf si le contrat écrit la prévoit expressément (fortement recommandé). Le premier type de garantie se verse sur un compte bancaire individualisé (bloqué) et ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer. La seconde garantie se constitue au fur et à mesure par le locataire, en approvisionnant un compte bancaire par mensualités constantes. La durée de constitution de cette garantie ne peut excéder trois ans.
- L’indexation : sauf exclusion dans le contrat de bail, l’indexation du loyer peut être appliquée une fois par année de location (selon l'indice de référence), et au plus tôt au jour d’anniversaire du bail. L’indexation se fait sur base de l’indice des prix à la consommation.
- L’enregistrement du bail : c'est le propriétaire qui effectue cette action. Le locataire, de son côté, peut mais ne doit pas obligatoirement le faire enregistrer. Une fois enregistré, le bail soumis au format numérique via l’application MyRent, peut se consulter par les deux parties dans MyMinFin. Le receveur de l’enregistrement doit en restituer deux exemplaires, après y avoir apposé un cachet. Celui-ci est primordial, car il confère une date certaine au contrat de bail, et lui donne ainsi un caractère officiel. Pour plus de confort, des professionnels tels qu’Expertym peuvent réaliser cette opération.
- Les annexes : le gouvernement établit une annexe à joindre au bail. Celle-ci contient une explication destinée à informer le preneur et le bailleur sur un certain nombre d’aspects importants du Code en matière de baux.
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