La nouvelle législation portant sur les baux bruxellois risque d’impacter considérablement les propriétaires de la Région de Bruxelles-Capitale. Désormais, les bailleurs doivent indiquer dans leurs annonces la surface habitable du bien, le loyer de référence et le montant du dernier loyer. De plus, ils ne peuvent plus interdire les animaux de compagnie. Concernant les baux de courte durée, une seule reconduction est possible. Dorénavant, toute augmentation du loyer lors d’un changement de locataire est proscrite, sauf indexation. Afin d’éviter les erreurs, une aide pour la rédaction d’un bail conforme s’avère essentielle. Vous trouverez donc ici une solution gratuite pour un contrat de bail généré automatiquement et adapté à ces changements.
Les 10 nouvelles modifications du contrat de bail à Bruxelles
Plusieurs points du contrat de bail à Bruxelles ont été révisés, notamment sur les charges, le précompte immobilier et les états des lieux de sortie.
Conditions financières et garanties
La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer hors charges. Son versement en espèces est interdit et doit être déposé sur un compte bancaire individualisé au nom du locataire ou sous forme de sûreté réelle. Une caution personnelle reste possible uniquement pour les baux étudiants. Le bailleur doit restituer la garantie sous deux mois après la remise des clés. Tout retard entraîne une pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard.
Les charges doivent correspondre à des dépenses réelles et figurer explicitement dans le contrat. Un décompte annuel avec justificatifs est obligatoire, sauf pour les charges forfaitaires. Toute erreur peut être corrigée dans un délai de deux ans afin d’éviter des factures tardives trop élevées.
Si les locataires ont droit à une réduction du précompte immobilier (par exemple pour enfants à charge), le bailleur doit effectuer la démarche auprès de Bruxelles fiscalité à la première demande du locataire (après avoir reçu les informations nécessaires). Cette réduction de précompte immobilier doit ensuite être versée au locataire avant l'expiration de chaque année de location, pour les locataires présents au 1ᵉʳ janvier.
Durée et renouvellement des contrats de bail à Bruxelles
Les loyers des baux de courte durée ne peuvent plus être augmentés lors d’un changement de locataire, sauf indexation, et cela pour neuf ans. Toute prorogation transforme le bail en bail de neuf ans, avec effet rétroactif à la date de début. Le bailleur doit mentionner dans le contrat le type de bail précédent, le montant et la date du dernier loyer.
Droits et obligations du locataire
Désormais, comme en Flandre et en Wallonie, le locataire bruxellois est tenu de souscrire une assurance couvrant les risques d'incendie et de dégâts des eaux avant son entrée dans le logement et de fournir chaque année la preuve du paiement des primes. Faute de cela, le bailleur a le droit de solliciter dans son contrat d'assurance l'ajout d'une clause d'abandon de recours de la part de son locataire en cas de sinistre, et ainsi de lui en répercuter le coût.
L'état des lieux de sortie doit être réalisé dans le mois suivant la libération des lieux par le locataire et avant la remise des clés.
Le bail ne peut plus interdire la détention d'animaux de compagnie. Cependant, il peut en préciser les modalités (absence de nuisance ou d’agressivité, nombre d'animaux, etc.).
Travaux et interventions du bailleur
Le propriétaire peut effectivement réaliser des travaux d’économie d'énergie une fois par triennat, en prévenant le locataire un mois à l'avance. Désormais, la durée maximale des travaux passe de 60 à 90 jours. Une augmentation de loyer proportionnelle aux économies réalisées peut être convenue un mois avant leur début.
Protection des locataires
Le bailleur est contraint de prendre en charge les frais de relogement du locataire lors des cas de figure suivants : par jugement, résolution du bail aux torts du bailleur, bail caduque lié à une faute imputable au bailleur, nullité du bail pour insalubrité. Ces frais de relogement incluent ainsi les coûts liés à l’évacuation du logement, au déménagement, aux frais d'installation ainsi qu’au différentiel entre l'ancien et le nouveau loyer pour une période maximale de dix-huit mois.
Les expulsions effectuées sans titre exécutoire sont désormais plus sévèrement sanctionnées : le bailleur risque de devoir verser une indemnité équivalente à 18 mois de loyer au locataire expulsé illégalement.
Prêt pour la rédaction de votre contrat de bail à Bruxelles ?
En quelques clics, Expertym vous propose un contrat sur mesure pour tout modèle de bail en fonction de votre situation (région, type de bien, etc.)
C'est par ici !