La location, la tendance immobilière actuelle
Les agences immobilières proactives proposent aujourd’hui la gestion locative parmi leurs services. En effet, en regard de la hausse des taux d’intérêts, du durcissement des conditions d’octroi des prêts hypothécaires, de l’inflation et de l’augmentation du coût de la vie au sens large, la vente de biens immobiliers se situe actuellement dans le creux de la vague.
Les ménages se dirigent donc davantage vers le marché locatif, actuellement en plein boum. Cet « assaut » vers la location implique de gros besoins en matière de gestion locative.
De nos jours, de nombreuses agences immobilières ont besoin de se faire épauler pour démarrer leur activité en gestion locative (essentielle pour sortir du lot). Certains professionnels, tels qu’Expertym sont tout indiqués dans cette tâche : ils possèdent en effet des outils performants pour assurer cette transition vers la gestion immobilière. On pense notamment à l’utilisation simple de systèmes de rédaction de baux et d’enregistrement auprès du ministère (avec aucune erreur possible).
Se professionnaliser en gestion locative pour doper son activité
Pour rappel, la gestion locative englobe l’ensemble des démarches à effectuer quand on est propriétaire-bailleur et que l’on souhaite mettre en location un ou plusieurs biens. Ces formalités sont nombreuses et énergivores, raison pour laquelle les agences ont tout intérêt à se professionnaliser pour rester compétitives. Expertym constitue un partenaire de confiance pour encadrer les agences immobilières dans leurs tâches en gestion locative dont voici un bref rappel :
- La recherche du locataire. Une fois qu’on l’a trouvé, il faut ensuite rédiger et faire signer le bail de location.
- L’état des lieux d'entrée. Après lea signature du bail, on réalise un état des lieux et on récupère un dépôt de garantie. Le gestionnaire doit transmettre une liste d'informations au locataire avant la remise des clés, incluant les règles de la copropriété, le mode d'emploi des machines, les contacts importants, etc.
- Le suivi des loyers. Il s’agit de l’une des étapes-clé de la gestion locative. En cas de non-paiement ou de paiement partiel, il faudra envoyer un rappel selon une procédure précise. En cours de location, toujours selon des règles précises, le loyer pourra aussi être indexé.
- Le décompte des charges. Il peut s’agir d’un régime forfaitaire (on estime un montant fixe des charges locatives de la manière la plus réaliste possible) ou d’un régime réel (la différence entre les provisions payées chaque mois par le locataire et les charges locatives est obligatoirement remboursée).
- L’entretien du logement (par exemple la maintenance de la chaudière ou le remplacement des électro-ménagers).
- L’état des lieux de sortie. Au terme du bail, un état des lieux de sortie sera effectué afin de procéder à la restitution, s’il n’y a pas de dégradations, le dépôt de garantie. Si le logement a été dégradé, la somme nécessaire pour les réparations pourra être retenue sur la caution (un complément pourra aussi être demandé si la somme garantie n’est pas suffisante).
Combien coûte la gestion locative ?
Les frais de gestion locative se calculent sur base de différents critères, notamment :
- Taux de commission. Il s'agit d'un pourcentage qui s'applique sur le montant du loyer afin de déterminer les frais de gestion. En fonction du gestionnaire de biens, ce taux varie généralement entre 5% et 10% du loyer mensuel.
- Frais supplémentaires. Certains services spéciaux, comme la gestion des sinistres ou la relation avec le syndic de copropriété, peuvent entraîner des coûts additionnels.
- Type de bien. Les coûts associés à la gestion locative peuvent différer en fonction de la nature du bien immobilier. Par exemple, les frais pour la gestion d'une maison individuelle peuvent différer de ceux d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété ou d'une résidence secondaire.
Les points forts d’une gestion locative professionnelle
- Pas de vacances locatives. Les risques sont en tous cas faibles et les délais plus courts. Dès que l'ancien locataire annonce son départ, l'agence propose le bien en location à ses clients. Cela permet de trouver un locataire dans les plus brefs délais.
- Un gain de temps. La gestion locative peut devenir chronophage, surtout pour les propriétaires qui possèdent plusieurs biens en location. Non seulement les tâches à accomplir exigent du temps, mais il faut en plus faire preuve de réactivité.
- Moins de tracas. La gestion de biens locatifs, lorsqu’on n’est pas professionnel, est une charge qui peut vite devenir écrasante. Il faut connaître les réglementations en vigueur, se tenir au courant des nouvelles lois, des normes à respecter etc. De plus, la partie administrative peut elle aussi devenir envahissante. Il faut par ailleurs faire preuve de tact et de patience pour régler efficacement les litiges éventuels. Enfin, si les biens sont de natures différentes, les règles varient (habitations, parkings, biens commerciaux ou bureaux).
- Moins de déplacements. Même si les visites virtuelles et les visio-conférences se sont développées ces derniers temps, une présence physique s’avère parfois indispensable. Habiter loin de son bien est donc synonyme de déplacements pour sélectionner un locataire, faire un état des lieux, résoudre un contentieux quelconque… Pour quelqu’un qui habite à l’étranger, ces difficultés sont encore plus importantes.
- La gestion des impayés. Un gestionnaire locatif vérifie si les loyers sont encaissés, relance les retardataires, et entame des procédures judiciaires si besoin. Beaucoup de gestionnaires de biens locatifs proposent en outre une protection juridique et des contrats d'assurances « risques locatifs » couvrant les loyers impayés.