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Dégâts locatifs VS usure locative : à charge de qui?

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Dégâts locatifs VS usure locative : qui paye quoi ?


Qu’entend-on par un usage locatif « en bon père de famille » et par « usure normale » ? Que sont des « menus entretiens » ? Quels travaux sont à charge du bailleur ? Qu’est-ce qu’un locataire peut exiger comme réparation ou entretien d’un bien loué ? Des exemples concrets pour saisir les droits et les obligations du locataire et du propriétaire. 


Qu’est-ce qu’un usage locatif en « bon père de famille »


Le preneur de bail est dans l’obligation d’user le bien loué en bon père de famille. C’est un concept de droit civil qui signifie agir de manière prudente, diligente et soucieuse du bien qui lui est confié de la même manière que s’il s’agissait du sien. Le locataire se doit de respecter cette norme sans quoi il sera responsable des dommages causés.


Exemples de menus entretiens et de réparations locatives


Quelles sont les actions concrètes qu’un locataire est tenu d’effectuer afin de respecter un usage en bon père de famille ?


  • Nettoyage régulier et préventif


Prenons l’entretien d’appareils électroménagers tels qu’une cuisinière, un réfrigérateur, une machines à laver… qui doit se faire régulièrement et au moyen de produits adéquats. La prévention constitue quant à elle les manœuvres à mettre en place afin d’éviter un endommagement précoce. En exemple : le détartrage des sanitaires, la purge des radiateurs, le dégraissage d’un four ou encore le ramonage d’une cheminée.   


  • Remplacement ou petites réparations


Un changement d’ampoule ou de piles, un remplacement de joint de robinet, de filtre d’adoucisseur ou d’un fusible, la réparation d’une chasse d’eau ou l’élimination de nuisibles sont des exemples de petits travaux à charge du locataire.


  • Occupation du bien et entretien de la chaudière


Le bien se doit d’être chauffé et aéré afin d’éviter tout problème d’humidité. L’entretien de la chaudière est également à charge du locataire. Ce dernier se doit de l’effectuer conformément à la réglementation requise. Entendons, un contrôle annuel obligatoire dans toute la Belgique pour les chaudières au mazout et tous les 2 ans, pour les chaudières au gaz, en Flandres et 3 ans à Bruxelles et en Wallonie.


Inspection et information au bailleur


Le locataire se doit d’être attentif au bon fonctionnement de tous les équipements et matériaux du bien et d’informer son bailleur d’un quelconque dysfonctionnement. En exemple : une altération anormale de la peinture, une fuite d’eau, un élément de la chaudière défectueux, un arbre à élaguer… La passivité est considérée comme une faute et engendre une responsabilité du locataire dans l’aggravation des dommages.


Liste – non restrictive – de dégâts locatifs incombant au locataire


Outre la non-gestion en bon père de famille, quelques exemples de dégâts locatifs fréquents: un éclat dans l’émail de sanitaire, des dégradations au niveau des revêtements de sols (notez que le locataire n’est pas responsable de la décoloration de revêtements liée à la sensibilité à la lumière) ou des murs intérieurs et des plafonds (résultant souvent de la pose de clous ou autres attaches murales), une vitre brisée, des prises endommagées, l’escalier abimé suite au déménagement, une brûlure sur le plan de travail ou tout autre endommagement ne résultant pas d’une usure normale.


Les principales réparations incombant au bailleur


Le propriétaire se doit de prendre en charge les grosses réparations qui peuvent survenir pendant la durée du bail et qui ne font pas l’objet de réparations locatives ou de menus entretiens. Quelques exemples courants : un appareil électroménager qui rend l’âme naturellement, un élément de la chaudière défectueux, le remplacement de tout type de tuyauteries ou câblages électriques intérieurs déficients, un problème de toiture, un conduit de cheminé à remplacer, un arbre à abattre, une réparation de clôture ou remédier à tout vice de construction sont des actions imputées au bailleur. Le preneur a le droit de réclamer une jouissance entière et complète du bien loué.


Qu’entend-on par « usure normale » ? Exemples d’usure normale ne pouvant être imputée au locataire


Outre de grosses réparations, le propriétaire prend en charge les travaux résultant de l’usure normale du bien et de ses composants. Entendons par une utilisation conforme des choses. A contrario, une usure causée par un emploi excessif ou anormal d’un objet ne devra pas être prise en charge financièrement par le bailleur.


Deux exemples communs d’usure normale :


  • Les revêtements de sol


Pour ce qui est du carrelage, hormis des coups causés par la chute d’objets – à charge du locateur dans ce cas -, le descellement est assimilé à de l’usure (ou un vice de construction). L’usure normale d’un parquet est un point plus sensible. En effet, elle comprend des griffes résultantes de l’usage normal des occupants, mais aussi, comme cité plus haut, sa décoloration naturelle. Mais comment déterminer si des griffes plus profondes ou des traces indéterminées incombent au locataire ? C’est typiquement le cas où l’intervention d’un expert permet de répondre justement à ces questions. Consultez à ce sujet, notamment, notre article Pourquoi faire appel à un expert pour votre état des lieux ?


  • Les revêtements des murs


Ce point fait également l’objet d’hésitations fréquentes et de mésinformation. En effet, selon la loi belge, la repeinte ou le re-tapissage des murs ne peuvent être imposés par le propriétaire en fin de bail. Et ce, même si c’est indiqué dans le contrat locatif. Mais le locataire peut-il remplacer le revêtement des murs de son plein gré ? Comment cela se passe-t-il alors en fin de bail ? Selon la loi, le locataire ne doit pas avoir l’accord du bailleur pour repeindre les murs ou changer le papier peint, mais devra le remettre en état à sa sortie locative. Dans les faits, il s’agit bien souvent d’un accord entre le locataire et le propriétaire. Là encore, l’aide d’un expert vous permettra de fixer un consensus qui bénéficiera aux deux parties.


Par ailleurs, le locataire se doit de nettoyer les éventuelles traces de nicotine sur le revêtement ou de le dépoussiérer si nécessaire. Aussi, comme mentionné plus haut, des travaux de remise en état en cas de pose de clous, de crampons ou d’attaches murales doivent être effectués.


Enfin, la notion de vétusté qui intervient dans le concept d’usure normale est définie par le rapport entre l’âge de l’objet (ou du matériau) et la durée de vie supposée de ce dernier. Un calcul de vétusté est émis par un expert et permet d’attribuer la part de responsabilité des deux parties dans un dommage. Chaque cas nécessite une étude particulière, c’est pourquoi faire appel à un expert pour son état des lieux est vivement conseillé


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