Vous avez enfin trouvé le logement idéal à louer ? Avant de signer, il est important de bien lire le contrat de bail : quelle est sa durée ? Que prévoit-il pour la garantie locative ? Vous oblige-t-il à souscrire une assurance habitation ? Zoom sur trois points importants du contrat de bail.
Pour que la location se passe bien entre un bailleur et son locataire, certaines règles sont à respecter. Certains éléments doivent aussi apparaître sur le contrat de bail en Belgique (ou du moins, en annexe). En voici trois…
Bail locatif en Belgique : pour quelle durée ?
La durée d’un bail locatif en Belgique dépend du type de contrat. Elle doit être décidée par le bailleur, ou entre le bailleur et le locataire.
Pour la résidence principale, il existe plusieurs contrats de bail :
- Le bail de 9 ans : c’est le type de contrat le plus courant en Belgique. Il est allongé automatiquement pour 3 années à chaque fois. Ce bail de longue durée appelé aussi le “bail 3 6 9 en Belgique” est conclu pour une durée de plus de 9 ans et est renouvelé automatiquement tous les 3 ans.
- Le bail de courte durée (maximum 3 ans) : il ne peut être prolongé qu’une fois et pour 3 ans, sinon il se transforme en bail de 9 ans.
- Si rien n’est spécifié par écrit sur le contrat, le bailleur et le locataire signent automatiquement pour une location d’une durée de 9 ans.
Rédigeons votre bail !
Comment résilier un contrat de bail lorsqu’on est propriétaire ?
Le bailleur peut résilier anticipativement le bail dans trois cas de figure prévus par la loi, sauf si le contrat de bail exclut ou limite l’une de ces dispositions : en cas d’occupation personnelle (suivant un préavis de six mois), pour la réalisation de travaux (à l'expiration du premier et du deuxième triennat, et suivant un préavis de six mois). Il peut aussi s’agir d’une résiliation sans motif, à l'expiration du premier et du deuxième triennat, suivant un préavis de six mois et moyennant une indemnité versée au locataire. Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
Et lorsqu’on est locataire ?
Lorsque le locataire décide de mettre fin à un contrat de bail, il doit respecter le paragraphe 5 de l’article 3 de la loi du 20 février 1991 :
« Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois. Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année. »
Que vous soyez propriétaire ou locataire, il est conseillé d'envoyer une lettre de résiliation de bail par courrier recommandé avec accusé de réception afin de se protéger en cas de litige.
La garantie locative
Les propriétaires n’ont aucune obligation légale de réclamer une garantie à leurs locataires mais, s’ils le font, le montant de cette garantie devra impérativement figurer dans le contrat de bail.
Dans les faits, presque tous les propriétaires demandent une garantie locative pour se protéger contre d’éventuels problèmes, par exemple la dégradation de l’immeuble par le locataire, ou encore des impayés de loyer. Dans ce cas, le propriétaire peut utiliser la garantie, en tout ou en partie, pour réparer les dégâts ou compenser les loyers impayés.
Par contre, si le locataire a respecté toutes les clauses de son contrat de bail et n’a fait aucun dégât, il récupèrera automatiquement sa caution après l'état des lieux de sortie.
Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer en Wallonie et à Bruxelles (à l'exclusion de toute charge ou provision) et les intérêts produits sont capitalisés au profit du locataire.
L’assurance habitation
Lorsque vous louez un logement, le bâtiment est assuré par le propriétaire contre les catastrophes naturelles ou les détériorations immobilières. Cette assurance ne couvre cependant pas les dégâts causés par le locataire. Ceux-ci doivent donc être pris en charge par une assurance appelée RC locative. Celle-ci est obligatoire pour tous les locataires en Wallonie et en Flandre. À Bruxelles, elle n’est pas obligatoire à moins qu’elle ne soit inscrite dans le contrat de bail. Toutefois, même si elle n’est pas exigée, la RC locative est fortement recommandée, car si le locataire provoque un incendie, par exemple, tous les frais de réparations seront à sa charge s’il n’a pas contracté d’assurance.
Tout est en ordre ? Vous pouvez alors emménager paisiblement dans votre nouveau chez-vous.
Allons y, faisons ensemble votre bail !