Contrat de bail à Bruxelles : tout ce que vous devez savoir
Signer un contrat de bail en région wallonne est une étape importante, autant pour le bailleur que pour le preneur. En effet, ce document liste les responsabilités et les droits de chacun, conformément à la réglementation en vigueur. Si le contrat n’est pas clair, il risque de provoquer des litiges longs et coûteux. Pour cette raison, Expertym, spécialiste des baux et des états des lieux, vous aide à sécuriser votre location et à vous garantir le bon respect des règles juridiques.
Quelles sont les règles spécifiques d'un contrat de bail en région wallonne ?
Le 15 mars 2018, la Région wallonne a promulgué un règlement sur les baux résidentiels, modifiant et enrichissant la législation nationale datant du 20 février 1991. Cette réglementation énonce diverses obligations à respecter ainsi que des types de contrats inédits.
Document écrit obligatoire : tout contrat de location doit être rédigé par écrit et contenir des informations clés, telles que l’identité des parties, le montant du loyer, les charges et la durée du bail ;
Durée du bail : le bail de résidence principale est normalement signé pour une période de neuf ans. Il peut être plus court, jusqu’à trois ans, mais, dans ce cas, il doit être encadré ;
Nouveaux types de baux : le décret wallon a officialisé des régimes spécifiques, notamment pour la colocation (avec un pacte obligatoire entre colocataires), le bail étudiant (souple et limité dans le temps) et le bail glissant ;
État des lieux obligatoire : l’article 1730 du Code civil impose un état des lieux détaillé et à frais communs. En son absence, l’article 1731 prévoit que le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l’état où il se trouve à la sortie, sauf preuve contraire.
Les obligations légales à respecter en Wallonie
Clauses obligatoires
En Wallonie, un bail doit contenir certaines mentions obligatoires. Sinon, il est considéré comme incomplet et peut faire l’objet d’une contestation. Voici des exemples de mentions indispensables :
l’identité complète des parties ;
la description du logement ;
le montant du loyer et des charges ;
la durée et les conditions de préavis ;
la garantie locative ;
le certificat PEB (performance énergétique du bâtiment) ;
Etc.
Enregistrement d'un contrat de bail en région wallonne
Le Code des droits d’enregistrement impose que tout bail soit enregistré dans les deux mois suivant sa signature. Cet enregistrement se fait auprès du SPF (Service public fédéral) Finances et est gratuit pour les baux de résidence principale. Toutefois, il y a des frais de 0,2 % pour les autres types de baux, tels que ceux pour un garage, une résidence secondaire ou un bail mixte.
Mise à jour selon les dernières réformes
La Wallonie a adapté sa réglementation pour tenir compte de l'évolution du marché immobilier. Ces ajustements garantissent notamment que la garantie locative soit plafonnée à 2 mois de loyer en espèces et 3 mois sur compte bloqué, que les baux étudiants et colocations bénéficient d'un encadrement renforcé, et que certaines clauses puissent être révisées selon les nouvelles réformes. Expertym veille à ce que chaque bail respecte ces dispositions pour éviter toute contestation.
Les erreurs fréquentes à éviter lors de la rédaction d’un contrat de bail en région wallonne
Clauses illégales
Certaines clauses d'un contrat de bail en Région wallonne, bien que co-signées par les deux parties, peuvent être automatiquement considérées comme non valides. Cela inclut les dispositions qui exigeraient du locataire qu'il paie pour toutes les réparations, y compris celles qui incombent normalement au propriétaire. De même, refuser de louer à une personne selon des facteurs tels que son sexe, son origine, son handicap, son état de santé, son orientation sexuelle, etc., constitue une clause illégale.
Montant de garantie incorrect
En Wallonie, les propriétaires peuvent demander une garantie à leurs locataires, mais ils n'ont aucune obligation légale de le faire. Depuis le 1er juin 2023, son montant maximal sera strictement limité à deux mois de loyer. S'il est plus élevé, le bail pourrait être contesté et la clause annulée. La garantie locative peut, au libre choix du preneur, prendre trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Oublier l’état des lieux
Signer un bail sans effectuer un solide état des lieux d'entrée est une démarche risquée. En effet, l'article 1732 du Code civil précise que le locataire est présumé responsable des dommages subis par le logement, à moins qu'il prouve qu'ils résultent d'un cas de force majeure. L'article 1735 étend cette responsabilité aux membres de sa famille ainsi qu'à ses sous-locataires. Un dommage locatif non-recouvré par manque d'état des lieux de qualité peut altérer significativement le rendement locatif net. L’état des lieux d’entrée doit être effectué au cours du premier mois d’occupation.
Pourquoi confier votre contrat de bail en Région wallonne à un expert ?
Les risques d’un bail mal rédigé
Si vous songez à signer un contrat de bail en Région wallonne, Expertym met à votre disposition des baux dont le contenu est élaboré par un juriste professionnel en immobilier. En effet, un bail mal rédigé ou qui ne respecte pas certaines normes peut entraîner divers problèmes, tels que :
des litiges coûteux devant les tribunaux ;
des pertes financières (garantie contestée, loyers non recouvrables) ;
la nullité de certaines clauses ;
la résiliation anticipée du contrat sans indemnité.
Les avantages d’Expertym avec EasyLease
Le récent règlement wallon concernant l'encadrement des baux de résidencea pour objectif d'améliorer la protection légale tant pour les propriétaires que pour les locataires. Toutefois, cela engendre aussi un processus administratif lourd (typologie de contrat de bail, clauses légales, état des lieu d’entrée, enregsitrement, signatures valides, …) . Heureusement, grâce à l'aide d'Expertym, nous vous simplifions fortement ces démarches et vous guidons dans le respect de la législation des baux.
Expertym vous offre une solution digitale pour la génération, la signature et l'enregistrement devos baux de résidence. Grâce à notre plateforme, vous gérez votre bail de A à Z en quelques clics et en toute sécurité. De plus, nous proposons d'effectuer vos états des lieux locatifs de manière simple, rapide, avantageuse et professionnelle.
Comment Expertym vous accompagne ?
Un contrat de bail à votre mesure
Chaque location étant unique, Expertym ajuste votre contrat de bail en fonction du logement choisi et de la condition particulière du locataire, qu'il soit étudiant, en colocation, dans sa résidence principale, ou autre.
Rédaction complète du contrat de bail en région wallone
Expertym prend en charge la génération d'un contrat de bail clair et conforme à la législation de la région wallonne. Il intègre donc toutes les spécificités de la Région wallonne ainsi que les annexes prévues par la loi.
Service de signature digitales
Un bail doit être valablement signé au risque d’être caduque et de ne pas pouvoir être enregistré. Expertym vous offre un service de signature digitales (level3) pour toutes les parties du bail. Simple, rapide et efficace ce service vous évite beaucoup de paperasse et des déplacements non-indispensables.
Assistance pour l’enregistrement et la conformité légale
Conscients que ces procédures peuvent être chronophages et hasardeuses au vu du nombre de données à fournir, Expertym vous guide en quelques clics pour assurer que votre bail soit enregistrable et que les données fournies soient également complètes pour un enregistrement réussi auprès du SPF Finances. Expertym propose également l’enregistrement de vos états des lieux.
Pour préparer les prochaines étapes
Pour préparer les informations à réunir, consultez également notre présentation du modèle de bail locatif en Belgique et les conseils pour éviter les pièges de rédaction du contrat.