Huurschade VS huurslijtage: wie betaalt wat?
Wat wordt bedoeld met "goed huisvaderschap" en "normale slijtage"? Wat is "klein onderhoud"? Voor welke werkzaamheden is de verhuurder verantwoordelijk? Wat kan een huurder eisen op het gebied van reparaties of onderhoud van een gehuurde woning? Concrete voorbeelden om de rechten en plichten van de huurder en de verhuurder te begrijpen.
Wat is "good housekeeping"?
De huurder is verplicht het gehuurde goed op een goede en redelijke manier te gebruiken. Dit is een civielrechtelijk begrip dat inhoudt dat men met het hem toevertrouwde goed op een voorzichtige, zorgvuldige en zorgvuldige wijze omgaat alsof het zijn eigendom was. De huurder moet deze norm respecteren of hij zal verantwoordelijk zijn voor de veroorzaakte schade.
Voorbeelden van klein onderhoud en reparaties
Wat zijn de concrete handelingen die een huurder moet verrichten om een gebruik in goed huisvaderschap te respecteren?
Regelmatige en preventieve reiniging
Laten we eens kijken naar het onderhoud van huishoudelijke apparaten zoals een fornuis, een koelkast, een wasmachine... dat regelmatig en met adequate producten moet gebeuren. De preventie vormt de manoeuvres die moeten worden opgezet om een vroegtijdige beschadiging te voorkomen. Bijvoorbeeld: het ontkalken van sanitair, het aftappen van radiatoren, het ontvetten van een oven of het vegen van een schoorsteen.
Vervanging of kleine reparaties
Het vervangen van een gloeilamp of batterijen, het vervangen van een afdichting van een kraan, een filter van een waterontharder of een zekering, het repareren van een toiletspoeling of het verwijderen van ongedierte zijn voorbeelden van kleine reparaties die onder de verantwoordelijkheid van de huurder vallen.
Bewoning van de woning en onderhoud van de ketel
Het pand moet verwarmd en geventileerd worden om vochtproblemen te voorkomen. Het onderhoud van de ketel is ook de verantwoordelijkheid van de huurder. De huurder moet het onderhoud uitvoeren in overeenstemming met de vereiste voorschriften. Met andere woorden, een jaarlijkse keuring is verplicht in heel België voor oliegestookte ketels en om de 2 jaar voor gasgestookte ketels in Vlaanderen en 3 jaar in Brussel en Wallonië.
Inspectie en informatie aan de verhuurder
De huurder moet letten op de goede werking van alle apparatuur en materialen in het pand en de verhuurder op de hoogte stellen van eventuele storingen. Bijvoorbeeld: een abnormale verandering in het schilderwerk, een waterlek, een defect verwarmingselement, een boom die gesnoeid moet worden... Passiviteit wordt beschouwd als een fout en leidt ertoe dat de huurder verantwoordelijk is voor de verergering van de schade.
Niet-beperkende lijst van schade aan de eigendom ten laste van de huurder
Naast het niet-beheer in goede vader van familie, enkele voorbeelden van frequente huurschade: een breuk in het email van het sanitair, schade aan de vloerbedekking (let op: de huurder is niet verantwoordelijk voor verkleuring van de vloerbedekking als gevolg van lichtgevoeligheid) of binnenmuren en plafonds (vaak als gevolg van het aanbrengen van spijkers of andere muurbevestigingen), een gebroken raam, beschadigde stopcontacten, de trap beschadigd als gevolg van de verhuizing, een brandplek op het werkblad of enige andere schade die niet het gevolg is van normale slijtage.
De belangrijkste reparaties die door de verhuurder moeten worden uitgevoerd
De verhuurder is verantwoordelijk voor grote reparaties die zich tijdens de looptijd van de huurovereenkomst kunnen voordoen en die niet onder huurreparaties of klein onderhoud vallen. Enkele veel voorkomende voorbeelden: een huishoudelijk apparaat dat op natuurlijke wijze de geest geeft, een defect verwarmingselement, de vervanging van alle soorten defecte binnenleidingen of elektrische bedrading, een dakbedekkingsprobleem, een schoorsteenkanaal dat moet worden vervangen, een boom die moet worden gekapt, een reparatie van de omheining of om een bouwfout te verhelpen, zijn acties ten laste van de verhuurder. De huurder heeft het recht het volle genot van het gehuurde goed te vorderen.
Wat is "normale slijtage"? Voorbeelden van normale slijtage die niet aan de huurder kan worden toegerekend
Naast grote reparaties is de verhuurder verantwoordelijk voor werkzaamheden die het gevolg zijn van normale slijtage van het onroerend goed en de onderdelen daarvan. Laten we het begrijpen door een gelijk gebruik van de dingen. Slijtage die het gevolg is van buitensporig of abnormaal gebruik van een zaak mag daarentegen niet financieel door de verhuurder worden gedragen.
Twee veel voorkomende voorbeelden van normale slijtage:
Vloeren
Met betrekking tot tegels wordt, afgezien van stoten veroorzaakt door vallende voorwerpen - in welk geval de verhuurder verantwoordelijk is - het loskomen ervan beschouwd als slijtage (of een constructiefout). De normale slijtage van een parketvloer is een gevoeliger punt. Het omvat krassen als gevolg van het normale gebruik van de bewoners, maar ook, zoals hierboven vermeld, de natuurlijke verkleuring. Maar hoe bepaalt u of diepere krassen of ondefinieerbare sporen aan de huurder te wijten zijn? Dit is typisch het geval wanneer de tussenkomst van een deskundige deze vragen kan beantwoorden. Zie over dit onderwerp ons artikel Waarom een beroep doen op een expert voor uw inventaris van armaturen?
Wandbekleding
Ook op dit punt wordt vaak geaarzeld en verkeerde informatie verstrekt. Volgens de Belgische wet kan het opnieuw verven of behangen van muren niet door de verhuurder worden opgelegd bij het einde van de huurovereenkomst. Dit is het geval zelfs indien het in het huurcontract is vermeld. Maar kan de huurder uit eigen vrije wil de wandbekleding vervangen? Wat gebeurt er aan het einde van de huurovereenkomst? Volgens de wet heeft de huurder geen toestemming van de verhuurder nodig om de muren opnieuw te schilderen of het behang te veranderen, maar moet hij deze bij zijn vertrek in de oorspronkelijke staat terugbrengen. In werkelijkheid is dit vaak een overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder. Ook hier zal de hulp van een deskundige u in staat stellen een consensus te bereiken waar beide partijen baat bij hebben.
Bovendien is de huurder verantwoordelijk voor het schoonmaken van eventuele nicotinesporen op de vloerbedekking of voor het afstoffen ervan indien nodig. Ook moeten, zoals hierboven vermeld, herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd indien spijkers, spijkers of muurankers zijn aangebracht.
Tenslotte wordt het begrip veroudering, dat een rol speelt bij het begrip normale slijtage, gedefinieerd door de verhouding tussen de ouderdom van het voorwerp (of materiaal) en de veronderstelde levensduur van dit laatste. Een berekening van de slijtage wordt gemaakt door een deskundige en maakt het mogelijk het aandeel van de verantwoordelijkheid van beide partijen in een schadegeval toe te wijzen. Elk geval vereist een specifieke studie, en daarom is het sterk aan te bevelen een beroep te doen op een deskundige voor de inventarisatie van armaturen.
Overtuigd van de noodzaak om een expert in te schakelen? Maak snel een afspraak met een van onze vastgoedexperts!
Raadpleeg meer artikelen over onroerend goed expertise om meer duidelijk te zien over het onderwerp en al uw vragen te beantwoorden.