La réponse dépend de la Région où se trouve le logement. À Bruxelles et en Wallonie, une annexe explicative régionale doit être jointe au bail d’habitation. En Flandre, cette notice ne doit plus être annexée : le contrat doit en revanche contenir une référence à la brochure explicative officielle. L’état des lieux d’entrée est un document distinct, à annexer au bail lorsqu’il est établi. Pour cela, faites appel à des professionnels tels qu’Expertym
Avant de signer, il faut donc vérifier plusieurs choses dont principalement deux : premièrement, utiliser un bail adapté à la Région et constituer un dossier dans lequel chaque document joue son propre rôle. Expertym peux vous aider dans la rédaction de celui-ci via son outil automatisé de génération de baux. Cette vérification évite de prendre un modèle trouvé en ligne pour un dossier complet. Deuxièmement, pour partir d’un document régionalisé, le service de rédaction de bail Expertym permet de préparer un contrat sur la base des informations du logement et des parties.
Quelle annexe prévoir selon la Région ?
| Région du logement | Notice explicative | Point de contrôle avant signature |
|---|
| Bruxelles-Capitale | L’annexe explicative régionale doit toujours être jointe au bail d’habitation. | Vérifier que la version utilisée correspond au bail bruxellois et au régime applicable. C'est important, car c'est une matière régionalisée. |
| Wallonie | L’annexe explicative doit être jointe au bail d’habitation. | Choisir le bon modèle et la bonne annexe selon le type de bail : résidence principale, étudiant, colocation, etc. |
| Flandre | La brochure explicative ne doit pas être matériellement jointe au contrat de bail. | Le bail écrit doit contenir une référence à la brochure officielle consacrée au droit flamand de la location. |
Ces règles ne doivent pas être fusionnées en une « règle belge » unique. Le logement est une compétence régionale : un contrat conçu pour un bien à Bruxelles ne doit pas être réutilisé tel quel pour un logement situé en Wallonie ou en Flandre. Expertym inclu les bonnes annexes dans son outil de génération automatique des baux.
À Bruxelles : joindre l’annexe explicative au bail
La Région de Bruxelles-Capitale publie des modèles de baux et une annexe explicative. Les modèles régionaux ne sont pas obligatoires, mais l’annexe explicative doit être jointe au contrat de bail. Cette obligation est présentée par Bruxelles Logement sur sa page consacrée aux modèles et à l’annexe, avec renvoi à l’article 218 du Code bruxellois du logement. Source officielle consultée le 5 octobre 2026 : Bruxelles-Capitale — Contrat de bail : modèles et annexe.
Pour une colocation relevant du régime bruxellois, un pacte de colocation doit en outre être conclu entre les colocataires. Il s’agit d’un document spécifique, distinct de l’annexe explicative. La même page officielle fournit les documents utiles selon le type de location. Idem, Expertym s'occupe de générer un pact de coilocation qu'il annexera au bail réalisé via sont outil de génération automatisée de baux.
Exemple illustratif
Un propriétaire loue un appartement à Etterbeek comme résidence principale. Son dossier comprend le contrat adapté à Bruxelles et l’annexe explicative bruxelloise. Si deux locataires choisissent le régime de la colocation, le pacte de colocation doit également être préparé. L’état des lieux d’entrée viendra compléter ce dossier, sans remplacer l’annexe explicative.
En Wallonie : joindre l’annexe correspondant au bail
En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation est entré en vigueur le 1er septembre 2018. Le Service public de Wallonie indique que les baux d’habitation doivent être complétés par une annexe explicative. Des modèles sont proposés pour différents régimes, mais l’utilisation d’un modèle officiel n’est pas la même chose que l’obligation d’ajouter l’annexe. Sources officielles consultées le 5 octobre 2026 : SPW Logement — Les différents baux d’habitation et leurs règles et la brochure officielle sur le bail d’habitation en Wallonie.
Le contenu du dossier dépend du type de location. Un bail de résidence principale, un bail étudiant, un bail de colocation ou un bail de droit commun ne se traitent pas mécaniquement de la même façon. Il faut donc identifier le régime avant de choisir les documents.
Exemple illustratif
Pour un logement étudiant à Louvain-la-Neuve, télécharger l’annexe d’un bail de résidence principale sans vérifier le régime serait une mauvaise méthode. Le bailleur doit d’abord sélectionner le type de bail wallon qui correspond à la situation, puis joindre les documents associés à ce régime.
En Flandre : référencer la brochure officielle dans le bail
En Région flamande, la méthode est légèrement différente. La page officielle consacrée à la conclusion d’un bail d’habitation précise les mentions que doit contenir le contrat écrit, parmi lesquelles une référence à la brochure explicative sur le droit flamand de la location. La brochure ne doit donc pas être annexée comme à Bruxelles ou en Wallonie. Source officielle consultée le 5 octobre 2026 : Vlaanderen.be — Een woninghuurovereenkomst sluiten.
Cette différence est facile à manquer lorsqu’un même propriétaire gère des biens dans plusieurs Régions. Un dossier flamand ne doit pas être corrigé en ajoutant automatiquement une annexe conçue pour Bruxelles ou la Wallonie : le bail doit satisfaire aux exigences flamandes, dans la langue et selon le régime applicables.
Exemple illustratif
Un bailleur disposant d’un appartement à Bruxelles et d’un autre à Gand ne doit pas dupliquer le premier dossier. Pour Gand, il prépare un bail conforme au droit flamand et y insère la référence à la brochure officielle ; pour Bruxelles, il joint l’annexe explicative bruxelloise.
Annexe explicative, état des lieux et PEB : trois fonctions différentes
1. L’annexe ou la notice explique le droit régional
Elle informe les parties sur les règles applicables au bail. Selon la Région, elle doit être jointe ou faire l’objet d’une référence dans le contrat.
2. L’état des lieux décrit l’état réel du logement
L’état des lieux d’entrée ne remplace jamais la notice explicative. Il constate l’état du bien, pièce par pièce, au début de l’occupation. Une fois établi, daté et signé, il est annexé au bail. Pour comprendre ce qui doit être décrit, consultez le guide Expertym sur le bon moment pour réaliser l’état des lieux d’entrée ou le service d’état des lieux d’entrée réalisé par un expert.
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3. Le certificat énergétique informe sur la performance du bien
Le certificat énergétique — PEB à Bruxelles et en Wallonie, EPC en Flandre — répond à des obligations régionales propres. Il ne faut pas déduire de l’existence de ce certificat qu’il constitue partout la même « annexe obligatoire » au bail. Sa remise, les mentions à reprendre et la manière de documenter l’information doivent être vérifiées selon la Région et la situation du logement.
Faut-il enregistrer les annexes avec le bail ?
Le SPF Finances précise que les annexes légales obligatoires ne doivent pas faire l’objet d’un enregistrement séparé. L’état des lieux suit une procédure distincte : Expertym permet de l’envoyer avec le contrat ou de le déposer seul ultérieurement.
Lorsque l’état des lieux est transmis séparément, il faut l’identifier sans ambiguïté et conserver une version concordante avec celle signée par les parties. Les éventuels droits, délais et formalités peuvent varier selon la nature et l’affectation du bail : la procédure MyRent doit être contrôlée au moment du dépôt. Toute ce volet, plus administratif, Expertm s'en occupe pour vous.
Bon réflexe : dans le bail, nommer clairement chaque pièce jointe — par exemple « annexe explicative bruxelloise », « état des lieux d’entrée du [date] » ou « pacte de colocation » — plutôt que d’utiliser une formule vague comme « annexes diverses ».
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Checklist du dossier avant signature
- Identifier la Région dans laquelle le logement est situé.
- Choisir le régime correct : résidence principale, étudiant, colocation ou autre bail d’habitation.
- Utiliser un contrat adapté à cette Région et à ce régime.
- À Bruxelles ou en Wallonie, joindre l’annexe explicative officielle appropriée.
- En Flandre, vérifier la présence dans le bail de la référence à la brochure officielle.
- Vérifier séparément les obligations relatives au certificat énergétique.
- Prévoir l’état des lieux d’entrée et l’identifier comme une pièce distincte.
- Énumérer clairement les pièces jointes et conserver la même version pour chaque partie.
- Faire signer les documents qui doivent l’être et organiser leur enregistrement.
Un modèle trouvé en ligne peut contenir des clauses correctes sans correspondre au logement, à la Région ou au type de bail. Pour éviter les confusions les plus fréquentes, Expertym a également résumé les points d’attention lors de la rédaction d’un contrat de bail et les critères utiles pour choisir un modèle de bail locatif en Belgique.
Questions fréquentes
Existe-t-il une annexe obligatoire identique pour toute la Belgique ?
Non. Bruxelles et la Wallonie imposent de joindre une annexe explicative régionale. En Flandre, le bail doit faire référence à la brochure officielle, sans obligation de la joindre matériellement.
L’état des lieux remplace-t-il l’annexe explicative ?
Non. L’annexe explique les règles du bail ; l’état des lieux décrit concrètement l’état du logement. Les deux documents ont des fonctions différentes.
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Peut-on ajouter l’état des lieux après la signature du bail ?
Oui, lorsqu’il est réalisé au moment de l’entrée dans les lieux, il peut être établi puis annexé et enregistré après le contrat. Il faut respecter le moment prévu par la réglementation régionale et conserver un document daté et signé.
Le PEB ou l’EPC est-il toujours une annexe au bail ?
Il existe des obligations énergétiques dans les trois Régions, mais leurs modalités ne sont pas identiques. Il faut vérifier les exigences de la Région concernée au lieu de traiter le certificat comme une annexe uniforme dans toute la Belgique.
Comment éviter de mélanger les règles régionales ?
Commencez par l’adresse du logement, puis choisissez le type de bail. Le générateur de bail Expertym demande la Région dès le début du parcours afin d’orienter la préparation du contrat.
Préparer un bail adapté avec Expertym
La bonne annexe ne corrige pas un contrat inadapté. Le bail, la notice explicative, l’état des lieux et les documents propres à la situation doivent former un ensemble cohérent.
Vous préparez une nouvelle location ? Utilisez le générateur de bail Expertym pour renseigner la Région et les données du dossier, puis planifiez séparément l’état des lieux d’entrée. Le contrat généré doit toujours être relu au regard de la situation réelle avant signature.
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