Avant de rédiger/signer un contrat de bail, il est important de savoir ce qui est autorisé et ce qui ne l’est pas. Certains propriétaires-bailleurs sont en effet parfois tentés d'inscrire dans leur contrat de location des clauses abusives afin de protéger au maximum l'état de leur bien.
Or, le propriétaire ne peut pas interdire tout ce qu’il souhaite comme il le souhaite. En effet, il doit respecter la loi et notamment les principes de non-discrimination qui s’imposent à lui.
Contrat de bail : quelles sont les clauses interdites ?
La loi interdit les clauses déclarées abusives dans un bail. Elles sont aussi nulles et non avenues, c’est-à-dire considérées comme n'ayant jamais existé devant un tribunal. Les voici :
Refuser un locataire selon des critères de sexe, d’origine, de handicap, d’état de santé, d’état civil, d’orientation sexuelle, ou de fortune
Vous pouvez refuser de louer un bien à une personne à mobilité réduite si son appartement se situe au 5ème étage d’un immeuble sans ascenseur. En effet, dans ce cas, il s’agit d’un élément « sécuritaire » et objectif, loin de la discrimination.
Obliger le locataire à opter pour une assurance donnée
Le propriétaire peut obliger son locataire à souscrire une assurance couvrant les dégâts locatifs, mais sans pour autant imposer une compagnie en particulier.
Interdire d'héberger des proches
Tout locataire peut héberger des proches sans que le bailleur ne puisse s'y opposer (ni exiger une indemnité d'occupation). L’important est que l'hébergement soit gratuit, sinon cela se transforme en colocation. Dans ce cas, l'accord du propriétaire est alors nécessaire.
Imposer le mode de paiement du loyer
Le bailleur peut librement fixer le montant du loyer initial, tandis que le locataire doit s'en acquitter. Le propriétaire peut proposer le prélèvement automatique mais le locataire est libre de le refuser. Le bailleur ne peut de toute façon pas directement prélever le montant du loyer sur le compte de son locataire.
Résilier le bail de façon sauvage
Le bailleur ne peut pas résilier le bail selon son bon-vouloir. Trois motifs précis peuvent par contre l’autoriser : la vente du logement, son occupation par lui-même ou un membre de sa famille, ou un motif légitime et sérieux, comme par exemple lorsque le locataire ne paie pas son loyer ou dégrade le logement.
Clauses abusives du bail : qu’est-ce que le bailleur peut interdire ?
Si les clauses abusives susmentionnées sont interdites, il est toutefois possible d’intégrer au bail une série d’interdictions.
Les animaux domestiques, pas une clause abusive du bail ?
Un bailleur peut interdire les animaux domestiques pour autant que cette interdiction soit justifiée et non excessive.
Par exemple, si le bien possède un revêtement fragile au sol, l’interdiction d’un chien se justifie.
Par contre, le bailleur ne pourra pas interdire le chien d’une personne malvoyante car ce serait considéré comme discriminant.
Ceci dit, si le locataire ne respecte pas cette interdiction, le juge de paix devra trancher et ne donnera pas forcément raison au propriétaire. L’avis rendu dépend en effet souvent des circonstances : le type d’animal, la présence ou non d’un jardin, les matériaux au sol,…
Globalement, c’est au cas par cas.
Le tabagisme
Il est possible d’interdire au locataire de fumer à l’intérieur du logement loué. S’il fume quand-même, il devra repeindre l’appartement dont les murs auront été jaunis par le tabac avant de quitter les lieux.
Le changement d’affectation du bien
Si le bien immobilier est loué en tant que résidence principale, le locataire ne peut pas en changer l’affectation, par exemple en le transformant en commerce ou en bureaux. Cela signifie que le locataire ne pourra pas faire passer tout ou une partie de son loyer en tant que frais professionnels. En cas de non-respect de cette interdiction, le juge de paix pourra le condamner à payer l’impôt supplémentaire.
La modification du bien
Un bailleur peut aussi interdire à son locataire d’effectuer des travaux, même d’embellissement, sans un accord écrit préalable. Concrètement, cela signifie que si le locataire repeint des murs blancs en crème, il aura l’obligation de les rendre blancs au terme du bail. De la même façon, si le locataire fait des trous dans les murs pour y accrocher des cadres, il devra les reboucher. Toute modification devra en effet avoir disparu lorsque le bailleur récupèrera son bien (hormis l’usure naturelle).
Quelles sont les sanctions en cas de clauses abusives dans le bail ?
En cas de clauses abusives dans un bail en Belgique, plusieurs sanctions peuvent s'appliquer :
Nullité partielle ou totale du bail : Les clauses abusives représentent un motif d'annulation devant un tribunal.
Réduction ou suppression des clauses abusives : Le juge peut modifier ou supprimer les parties jugées abusives.
Indemnisation du locataire : Le locataire peut obtenir une compensation financière pour le préjudice subi.
Amende civile pour le bailleur : Le propriétaire peut être condamné à payer une amende civile.
Injonction de modifier le bail : Le tribunal peut ordonner au bailleur de modifier les clauses abusives.
Il est essentiel d'éviter toute clause potentiellement abusive pour assurer la validité et l'équité du contrat de bail.
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